Priorité aux habitants: Combattre la spéculation dans le secteur privé

La question de la spéculation foncière et des mécanismes permettant de la juguler sont complexes. Seule l'intervention volontariste de l’État, et par extension des collectivités territoriales, peut permettre de peser de manière efficace pour que le marché ne puisse plus spéculer et réaliser des bénéfices indécents sur la vente du foncier, avec les conséquences sociales que nous connaissons. Elles se traduisent par des centaines de milliers de personnes mal-logées dans les grandes agglomérations.

L ENCADREMENT DU PRIX DU FONCIER
Plusieurs maires de région parisienne, par exemple, à Saint-Ouen ou Ivry, ont limité la spéculation foncière dans leur commune en utilisant les recours légaux. Dans ces villes, un prix moyen du foncier a été défini. Dès que les services municipaux constatent que le prix de vente est supérieur au prix défini, la demande est rejetée, empêchant la transaction. Plusieurs communes de la région parisienne font d'ailleurs signer une "Charte des promoteurs" où ces derniers s'engagent à respecter un certain nombre d'exigences en matière de prix au m², de taux de logements sociaux par programme, de qualité du bâti, etc. Quand le prix d'achat du foncier est encadré, les prix à la location restent raisonnables.

LA TAXATION DES SPECULATEURS
Une taxation dissuasive du foncier non bâti permettrait d'empêcher la rétention de terrains constructibles. Si le taux de taxation du foncier non bâti était réévalué à un niveau tel que geler des terrains soit financièrement pénalisant, cela inciterait les propriétaires à vendre plutôt qu'à faire de la rétention dans une optique purement spéculative. La CNL propose également l'instauration d'une taxation progressive sur les ventes où le taux d'imposition en cas de vente serait raisonnable tant que le prix au m² resterait inférieur à une somme donnée, et que ce taux d'imposition augmenterait de manière exponentielle dès que ce prix serait dépassé de manière à ce que vendre très cher un terrain n'offre pas de rentabilité supplémentaire.

LA TAXATION DES LOYERS
Les dispositifs d'exonération d'impôts en cas d'investissement locatif (Duflot, Pinel et dispositifs antérieurs) sont un véritable scandale. La CNL propose de prendre le contre-pied de ces mesures par un mécanisme incitatif inverse, à savoir calculer un taux moyen de rentabilité de l'investissement réalisé avec un taux de marge raisonnable de 5 % mensuel sur 25 ans. Si la mise en location n'excède pas ce taux de marge, le bailleur n'est pas soumis à l'impôt sur les locations. Au-delà de ce taux de marge, il est taxé de manière graduée et dissuasive.

LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX ET L ACQUISITION SOCIALE A LA PROPRIETE
L’État, les ministères et certaines grandes institutions sont propriétaires de fonciers importants, certains bâtis, d'autres non. Plutôt que de vendre ces fonciers à des investisseurs privés, ils devraient être cédés à des prix raisonnables à des offices publics de l'habitat ou des coopératives immobilières pour la construction de logements sociaux ou des opérations d'accession sociale à la propriété. La CNL propose des dispositifs basés sur des baux emphytéotiques consentis à des offices ou des coopératives foncières.

LA CREATION DE RESERVES FONCIERES POUR SORTIR LE FONCIER DE LA SPECULATION
La CNL propose de créer des réserves foncières dans les communes où le foncier est encore à un prix raisonnable. Il existe des outils juridiques permettant de réserver des terrains :
    • la zone d'aménagement différé qui permet à une collectivité territoriale ou un établissement public de disposer d'un droit de préemption pour une durée de six ans renouvelable ;
    • la déclaration d'utilité publique de réserves foncières qui permet à l’État et aux collectivités territoriales d'acquérir des terrains sans avoir un projet défini.
Cela nécessite des ressources financières importantes, et ne peut donc se réaliser sans une intervention de l’État.

LA CREATION D UN BAIL A DUREE INDETERMINEE
Dans le secteur locatif privé, la courte durée du bail est un facteur d’augmentation des prix, en plus d’être insécurisant pour le locataire. La CNL propose de mettre en place un contrat de bail à durée indéterminée. I

 

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