Montreuil : victoire sur les charges locatives

A Montreuil, l’amicale CNL qui regroupe les locataires du square Lénine, cité appartement à LOGIREP,  décide de procéder à la vérification des charges locatives demandées aux locataires et constate des anomalies diverses et nombreuses relatives, en particulier, à la récupération des salaires des gardiens et employés d’immeuble.

Après de nombreuses démarches restées vaines auprès du bailleur LOGIREP, l'amicale décide d'engager une procédure judiciaire et convainc de l’utilité de la démarche, 40 locataires qui acceptent de saisir le tribunal d'instance de Montreuil-sous-Bois, afin d’obtenir le remboursement de charges indument versées pour les années 2007, 2008 et 2009. Par jugement en date du 5 septembre 2012, LOGIREP est condamné à rembourser aux 40 locataires leur quote-part de charges correspondant aux rémunérations versées aux gardiens et employés d’immeuble pour la période du 1er juillet 2007 au 31 décembre 2008 soit environ 400 euros par locataire. LOGIREP est également condamné aux dépens et au versement d’une somme globale de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour l’ensemble des locataires.

En novembre 2015, la Cour d’Appel de Paris confirme non seulement  le jugement du tribunal de Montreuil mais ajoute  également la quote-part des charges de gardiennage pour les années 2009 et 2010 et ordonne une mesure d’expertise pour chiffrer exactement le montant du préjudice subi par les locataires. Après le rapport de l’expert, la Cour d’Appel de Paris entérine ce rapport et condamne LOGIREP au remboursement des sommes indues ainsi que les intérêts à compter du 23 décembre 2011 ; LOGIREP est également condamné à verser, à chaque locataire,  la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil et au paiement de tous les frais de procédure y compris les honoraires de l’expert.

Le gain pour les 40  locataires qui ont saisi le tribunal : Entre 530 et 670 € au titre du remboursement des charges de gardiennage indument demandées par LOGIREP De 750 à 1085 € par locataire au titre des indus de chauffage. Et tout cela, sans compter le remboursement des frais engagés et les 350 € de l’article 700.

 

Pourquoi ce remboursement des charges de gardiennage ?

Le salaire des gardiens ou concierge est récupérable à hauteur de 75% à condition qu’il assume deux tâches  précises : l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets. Or, les gardiens de cette cité n’assurent plus l’élimination des rejets depuis que les locataires doivent déposer tous leurs déchets ménagers dans des points d’apports volontaires mis en place par la collectivité locale. Dans ce cas, le salaire du gardien n’est  récupérable qu’à hauteur de 40% puisqu’il n’assure qu’une des deux tâches précitées.

Qu’est ce qu’un gardien ou un employé d’immeubles ?
Difficile de s’y retrouver dans la mesure ou aujourd’hui, les bailleurs donnent souvent des noms particuliers à leur personnel (agents de proximité, agents d’ambiance, agents de sécurité, etc.) mais il nous faut prendre en compte le personnel tel qu’il est défini par les deux décrets qui détaillent les charges récupérables auprès des locataires du logement social et du secteur privé :

  • gardien d’immeuble,
  • employé d’immeuble.

Définition du gardien ou concierge
Il s’agit du personnel qui effectue pour le bailleur,trois types d’activités (réponse ministérielle du 13/05/1991) :

  • la surveillance et la sécurité des personnes

  • des tâches d’ordre administratif et social,

  • des travaux d’hygiène et d’entretien de propreté (obligation de cumul des deux tâches).

Définition de l’employé d’immeuble
Il s’agit du personnel qui effectue uniquement l’entretien des immeubles et/ou à l’élimination des rejets sans aucune responsabilité administrative.

 

Un appel à la vigilance

Régulièrement nous sommes interpellés par le ministère du Logement pour nous faire valider des modifications  qui vont toutes dans le sens d’un alourdissement des charges payées par les locataires. La CNL est vigilante sur toute proposition de modification du décret fixant la liste des charges récupérables et invite régulièrement les locataires à réagir pour maintenir le décret actuel et éviter que de nouvelles charges viennent ponctionner leur pouvoir d’achat.

 

Les droits des locataires en matière de vérification 

Le locataire a le droit de consulter les pièces justificatives relatives aux charges demandées. Depuis mars 2014, il dispose d’une période de 6 mois, à compter de la réception du décompte annuel.  Auparavant cette période était limitée à un mois. La loi précise bien « les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires », cela ne signifie pas que le bailleur est obligé de vous remettre une photocopie des factures et justificatifs, de plus dans le cas du gardiennage, il refuse bien souvent, en prétextant la confidentialité vis-à-vis de leur personnel, de fournir les justificatifs qui permettent de vérifier valablement le montant des sommes réclamées.

Par contre, les associations de locataires reconnues ont un droit de contrôle non limité dans le temps et peuvent souvent aller plus loin dans la vérification des justificatifs en raison de leur compétence et du rapport de forces qu’elles ont su mettre en œuvre avec le bailleur.