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Les logements Loi 1948 : classement, loyer, contrat de location


La loi du 1er septembre 1948 s'applique à certains locaux construits avant cette date et situés dans certaines communes (en général de plus de 10 000 habitants ou limitrophes de ces communes). Le champ d'application de la loi se restreint progressivement. Il ne concerne plus qu'approximativement 200 000 logements en France.

Le classement des logements loi 1948

Les logements sont classés par catégories.
Le classement se fait par local et non par immeuble.
Les éléments de confort ne sont pas déterminants à eux seuls. Ils permettent cependant de fixer un seuil minimum ou maximum de classement.

Date de révision annuelle des loyers de la loi de 1948

La loi Boutin du 25 mars 2009 modifie l'article 30 de la loi de 1948. Il est précisé que le prix de base des loyers déterminé par décret est applicable chaque année au 1er juillet, quelle que soit la date de parution du décret, ce qui rend automatique la rétroactivité de l'augmentation.

Sortie de la loi de 1948 du secteur privé

Les logements vacants loués depuis le 25 juillet 1994 sortent définitivement du champ d'application de la loi de 1948. Un logement normalement soumis à la loi du 1er septembre 1948 peut sortir de ce régime juridique par une procédure spécifique appelée "bail de sortie de la loi du 1er septembre 1948".

  • Le bailleur d'un logement classé dans les catégories II B et II C peut proposer à tout moment à son locataire, ou occupant de bonne foi, un bail de sortie par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Pour être valable, la proposition du bailleur doit être accompagnée des éléments ayant servi de référence à la fixation du loyer. Les éléments constitutifs de ces références sont fixés par décret.
  • A compter de la réception, le locataire ou l'occupant de bonne foi a un délai de 2 mois soit pour faire connaître au bailleur qu'il dispose de ressources inférieures au seuil fixé par décret ; soit pour faire connaître au bailleur son accord ; soit son refus du contrat proposé
  • Dans les 3 mois suivant la réception de la proposition par le locataire, la Commission Départementale de Conciliation peut, en cas de désaccord ou d'absence de réponse, être saisie par le bailleur ou le locataire.
  • Si aucun accord n'intervient, le juge peut être saisi par le bailleur ou le locataire dans les 6 mois suivant la réception de la proposition.
  • Si aucun accord n'est trouvé entre le bailleur ou le locataire et si le juge n'est pas saisi à l'expiration du délai de 6 mois suivant la réception de la proposition du bailleur par le locataire, le logement reste soumis à la loi du 1.9.1948.

 

La fixation du loyer à la sortie de la loi de 1948

  • Le loyer initial est fixé par référence aux loyers libres habituellement constatés dans le voisinage au cours des 3 dernières années pour des logements comparables.
  • Le locataire ou le bailleur doit fournir au moins 3 références. Il faut 6 références si le logement est situé dans une commune faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants. Les références doivent comporter au moins pour les 2/3, des références de location pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis 3 ans
  • La différence entre le loyer du nouveau contrat conclu pour 8 ans et le loyer ou l'indemnité d'occupation antérieure, s'applique par huitième au cours des 8 années du nouveau contrat.

 

Contrat de location à la sortie de la loi de 1948


Le nouveau contrat de location proposé est d'une durée de 8 ans.
Pour être valable, il doit reproduire les articles 25 et 28 à 33 de la loi du 23 décembre 1986. Sauf convention contraire expresse, il prend effet dans un délai de 6 mois à compter de la date de la proposition de sortie de la loi du 1er septembre 1948. A l'expiration du bail de 8 ans, un nouveau contrat de location peut être conclu. Ce nouveau bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Toutefois, si au terme du contrat de location de 8 ans, le locataire est âgé de plus de 65 ans ou handicapé, il bénéficie du droit au maintien dans les lieux prévu par la loi du 1er septembre 1948.

Le congé

Seul le locataire peut donner congé à tout moment sous réserve d'un préavis de 3 mois ramené à un mois en cas de mutation, de perte d'emploi, ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi. Le délai de préavis de un mois est également la règle pour les locataires âgés de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile et les locataires bénéficiaires du revenu minimum d'insertion.

Le maintien dans les lieux du locataire

Le locataire d'un logement soumis à la loi du 1er septembre 1948 et qui remplit ses obligations, bénéficie d'une mesure de protection qui est le droit au maintien dans les lieux. Il peut se maintenir dans le logement sans limitation de durée.
A l'expiration du contrat de location initial, le cas échéant, la location est automatiquement renouvelée sans qu'il soit nécessaire d'établir un nouveau contrat.
Le locataire ou l'occupant ne peut pas faire valoir son droit au maintien dans les lieux dans certains cas et notamment :

  • lorsque le bailleur exerce son droit de reprise ;
  • en cas de démolition ou de travaux rendant le logement inhabitable ;
  • en cas de reprise de pièces isolées ou d'annexes ;
  • en cas de non-occupation du logement.

 


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