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Les logements conventionnés : bail et loyer

Il s'agit d'un régime juridique de location par lequel le bailleur signe une convention avec l'Etat, en contrepartie d'une aide qu'il a obtenue pour construire ou faire des travaux dans un logement.
La convention ouvre droit pour le locataire à l'Aide Personnalisée au Logement (APL). La convention est conclue pour une durée minimale de 9 ans. Elle se renouvelle par tacite reconduction tous les 3 ans.
L'attribution d'un logement conventionné du secteur privé est réservée, en principe, aux locataires ayant des ressources inférieures à un plafond.
Dans la plupart des cas, les conventions prévoient qu'une partie des logements conventionnés sera réservée à certaines catégories de locataires.

La durée du bail pour les logements conventionnés du secteur privé

En cas de convention conclue avec un bailleur privé, le bail doit être conclu pour une durée minimale de 3 ans. Pendant la durée de la convention, le bail est renouvelé tacitement par la seule volonté du locataire pour des périodes également de 3 ans.
Le renouvellement se fait si le locataire ne dénonce pas le bail et s'il remplit ses obligations locatives.
En cas de changement de locataire en cours de bail, le nouveau locataire se substitue à l'ancien. Il n'y a pas lieu d'établir un nouveau contrat de location.

La fixation des loyers des logements conventionnés du secteur privé

Au moment de l'entrée en vigueur de la convention, le bailleur détermine le montant du loyer.
Le loyer est fixé par la convention, selon le type de conventionnement, dans la limite d'un loyer plafond maximum autorisé en fonction, de la surface corrigée ou de la surface utile, multipliée par un prix au m2 maximum.
La valeur du loyer annuel maximum par m2 est fixée chaque année par circulaire du ministère du Logement.
Ce loyer est précisé dans le contrat de location initial ou notifié au locataire déjà dans les lieux.
En cas de nouvelle location intervenant pendant la durée de la convention, le loyer est fixé librement dans les conditions l'article 17 de la loi du 6.7.1989, mais toujours dans la limite du loyer maximum prévu par la convention.


L'application de la convention aux baux en cours du secteur privé

L'application de la convention aux contrats de location en cours peut faire l'objet de 2 procédures selon la nature des travaux engagés et l'origine du financement du logement.
Dans le régime général, le locataire peut refuser la convention.
Il ne peut pas s'opposer à la réalisation des travaux de mise aux normes de sécurité, d'équipement et de confort, sauf pour des motifs légitimes et sérieux.
Le régime dérogatoire s'applique aux logements ayant bénéficié de primes ou de prêts à la construction.
Dans ce cas, le locataire ne peut refuser la convention lorsqu'il s'agit de travaux justifiés par des considérations de sécurité, de salubrité et de mise aux normes minimale d'habitabilité.

L'Etat peut résilier la convention à tout moment si le bailleur ne respecte pas ses obligations.
L'administration ne peut résilier qu'après mise en demeure du bailleur de respecter ses engagements par lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans réponse à l'issue d'un délai de 2 mois à compter de la réception de la lettre.
La résiliation aux torts du bailleur ne met pas fin au bail conventionné. Le contrat de location se poursuit jusqu'à la date initialement prévue pour l'expiration de la convention.
L'APL n'est plus versée à compter de la date de résiliation de la convention.
Toutefois le loyer exigible est diminué du montant de l'APL qui aurait dû être versée au locataire au titre de l'occupation du logement.
Si le bailleur régularise sa situation, une nouvelle convention peut être conclue.


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