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Le dépôt de garantie du locataire

Au moment de la signature du bail, il est d'usage pour le bailleur d'insérer une clause, dans le bail, qui lui permet de demander à son nouveau locataire une somme d'argent appelée couramment « dépôt de garantie ». Ce dépôt n'est pas obligatoire mais, dans la pratique, rares sont les bailleurs qui y renoncent.
Le dépôt de garantie est strictement règlementé par la loi du 6 juillet 1989.

La Loi Boutin du 25 mars 2009 précise, par un alinéa à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qu'en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux, le remboursement du dépôt de garantie incombera désormais au nouveau propriétaire. Jusqu'à présent, selon une jurisprudence constante, c'était le bailleur initial qui restait redevable de la restitution  du dépôt de garantie. Ce qui pouvait poser des difficultés pour le locataire. Il appartiendra au nouveau propriétaire de se retourner vers le vendeur pour lui en demander le remboursement dans le cas où le vendeur l'aurait conservé.

A quoi sert-il ?

Lorsqu'il est prévu dans le contrat de bail, il sert à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives au moment de son départ, notamment celles concernant l'entretien courant du logement et la restitution de celui-ci en bon état.
Ainsi, le locataire ne peut s'abstenir de payer les derniers mois de loyer en les imputant sur le dépôt de garantie.

Quel est son montant ?

Le dépôt de garantie ne peut dépasser 2 mois de loyer hors charges. Depuis le 10 février 2008, pour les nouveaux contrats, le montant du dépôt de garantie est de 1 mois de loyer hors charges. Il est payable une fois pour toute par le locataire : il ne peut donc en aucun cas être révisé en cours de bail, ni à l'occasion du renouvellement de ce dernier. Si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois, il faut savoir qu'il est interdit de demander un dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie est en principe versé au moment de la signature du bail, mais il est possible de prévoir un versement différé si le propriétaire en est d'accord. Le non-versement du dépôt de garantie prévu par le contrat peut entraîner la résiliation du bail si ce dernier contient une clause résolutoire.

Quand doit-il être restitué au locataire ?

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire au plus tard deux mois après la remise des clefs. La restitution peut être totale, s'il n'est redevable ni de loyers arriérés, ni de réparations locatives auprès du propriétaire ; elle peut être partielle, voire nulle, dans le cas contraire. Il faut savoir que si le propriétaire retient une partie ou la totalité du dépôt de garantie, il doit pouvoir justifier, auprès du locataire, des raisons qui l'amènent à le faire. A défaut de telles justifications, et passé le délai de 2 mois, les sommes non restituées porteront intérêt au profit du locataire, au taux de l'intérêt légal.
En cas de litige, la commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie, la loi SRU du 13 décembre 2000 ayant étendu ses compétences aux litiges relatifs au dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie peut-il être remplacé par une garantie autonome ?

Une garantie autonome  peut être souscrite en lieu et place du dépôt de garantie dans la limite du montant de celui-ci, c'est-à-dire un mois depuis le 10 février 2008.

Cette garantie est définie à l'article 2321 nouveau du Code civil depuis la réforme du droit des Sûretés, et s'applique aux baux à usage d'habitation.

La garantie autonome c'est l'engagement  par lequel le garant (personne physique ou morale) s'oblige, en cas de non-respect par le locataire de ses obligations, notamment concernant  le paiement de sommes dues au titre de charges ou de réparations locatives, à verser une somme, dans la limite d'un mois de loyer en principal, soit à première demande, soit suivant des modalités convenues.

Cette garantie ne remplace pas le cautionnement puisqu'elle tend au versement d'une somme convenue (un mois de loyer), alors que le cautionnement vise à garantir l'exécution d'une obligation du locataire, tels que les loyers impayés par exemple.


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